强龙网股票论坛www.099409.com 中国住房总报告④建议坚持楼市调控不动摇

日期:2020-01-16/ 分类:强龙网股票论坛www.099409.com

进入2020年,中国房地产市场会如何演绎?楼市调控政策要做怎样的调整?房地产市场在经济增长中继续发挥怎样的作用?最新发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》对上述问题给出了清晰的答案。

3.探索土地、财税和金融的“一城一策”政策

(作者单位:倪鹏飞、徐海东:中国社会科学院财经战略研究院 中国社会科学院城市与竞争力研究中心;丁如曦:西南财经大学经济学院 中国社会科学院城市与竞争力研究中心)(本文来自澎湃新闻,更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)

今天,我们发布《中国住房发展报告(2019-2020)》的第四部分,讨论未来楼市调控政策如何调整的问题。

首先,加快配套落实《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,进一步健全地方税体系,进一步扩大地方政府增加收入渠道提升比重。其次,扩大中央对教育、社会和住房的统筹比例,扩大中央政府对地级及以下城市政府的转移支付。再次,加快推出房地产税的进程。推出房地产税目标不仅仅是稳定房价,还可以作为土地财政的部分替代,让土地财政和土地融资退出。为此建议实行:只对交易或过户的住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易或过户将统计其全部住房面积,并按照起征点开征,不交易或不过户的住房暂不征收。据此可以先暂时搁置存量问题,逐步扩大征收范围,通过两代人将房地产税覆盖到全部房产上。另外,对不完全产权不予征收,对于情况特殊的家庭制定不同减免政策。

针对未来房地产市场的不确定性,各级政府调控部门要做好防止报复性反弹和失速性下滑的两手准备和两套方案。首先,在行政措施上,就价格、住宅购买、住宅出售、按揭贷款、开发贷款、商住等及其搭配可以进行加减调整,并在必要时启动熔断机制。将一些在调控中探索的政策长期化,变成制度不再调整。如可以将支持一套、允许二套、限制三套作为一项制度、原则确立下来。其次,在经济措施上,根据楼市波动程度及趋势在信贷、首付、利率、交易税率等方面进行及时的调整,必要时在信贷和土地拍卖市场也可以实行临时性熔断机制。逐步减弱和减少行政限制性手段,特别是限价手段。更多地使用房贷资金、首付比、利率、税收税率、土地供应量等经济和市场调节手段。针对“新房与二手房价格倒挂”,建议加大短期内二手房转手交易税收成本。再次,在舆论引导上,政府相关部门和主流媒体要定期和及时地发布楼市相关信息,及时揭穿和制止楼市的不实传言,有力打击一些企图传播虚假信息,造成楼市波动而从中渔利的不法行为,引导和稳定市场预期。最后,在社会治理上,针对楼市波动带来损益,进而可能引发的“房闹”等群体性事件,相关城市政府部门要做好具体预案,在坚持依法处置的同时强龙网股票论坛www.099409.com,做好疏导和沟通工作。

第一强龙网股票论坛www.099409.com,以产权化为主线强龙网股票论坛www.099409.com,构建中国住房的供应体系。供应体系即由市场解决和由政府社会解决无疑是最重要的体系之一。基于存量住房自有率高、市场与保障需要无缝对接、多数家庭支付能力逐步提升的事实和需要建立以产权线索的住房供应体系。让中高收入家庭通过市场购买或租住完全自有产权的康居和乐居商品房。让最低收入家庭租住完全国有产权的住房就是完全保障的廉居住房。让中低收入家庭购买和租用不完全保障的共有产权的安居住房,并在未来收入增长后,逐步购买剩余的产权,变为完全自有的商品房。同时,过去有政府的投入、补贴的各种类型保障房,都可以投入做成股权,规范成共有产权的保障性住房。

第二,以城镇化为基础,构建中国住房的空间体系。中国城市化进入了大都市区这个时代,整个城市体系发生了变化,相应的住房空间体系也在动态变化。十四五规划要以城市化为基础,根据人口流动的趋势,思考全国各区域、空间的产业发展前景,进一步构建、规划一个面向未来整个中国的住房的空间体系。首先,应该根据大都市圈构建地方住房市场和保障体系,因为都市圈是劳动力市场的基本单元。其次,支持四热地区即东中部、中心城市、城市群和特殊资源城市的发展,抑制四冷地区即东北及西部、非城市群城市、四线及以下城市、资源枯竭城市的发展。再次,让规划跟上人口的流动趋势,政策跟上规划节奏。做到规划出台,配套政策落地,建设、管理和调控到位。总之,在规划上、在政策上、甚至在未来的调控和管理都要基于城市化背景下的全国城市化的人口分布的变动来完善住房空间体系。

3.加快财税体制改革步伐

第一,加快集体建设用地转让和入市的制度落地。按照全国人大的要求加强领导,做好法律宣传,制定完善配套的法规规章,确保法律制度正确有效实施。尤其要强化农村集体经济组织作为土地所有权人的能力建设。第二,完善土地供应及利用管理机制。在集体建设用地转让等多渠道增加建设用地的基础上,改革土地指标计划供应制度,建立适应城镇化进程的城市建设用地总量及增减与城市人口总量及流入流出增减挂钩的供求机制。进一步完善根据不同城市商品住房库存消化周期动态制定住宅用地“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标的机制,引导土地市场与住房市场的有机衔接。调整城市土地利用结构,增加大城市保障房、普通商品房等居住用地比例,确保热点重点城市居住用地在城市建设用地中的合理占比。对于利用率较低的城市建设用地和闲置土地,应将其盘活重新统筹规划利用。

《中国住房发展报告》是中国社科院财经院和中国社科院城市与竞争力研究中心住房研究团队推出的年度报告,自2009年以来已经连续发布11次,研究成果对市场产生重要影响,也成为有关部门决策的重要参考。

首先,调整土地指标,完善人地挂钩等的市场机制。其次,税收立法权下放地方,使地方根据楼市状况调整税收政策。再次,建立宏观审慎监管制度。建立房地产金融审慎管理基础数据库,房地产金融宏观审慎监测体系,明确开发企业、金融机构、居民部门的房地产及财务安全等级和标准。实施前瞻性引导政策,定期发布房地产金融审慎评估报告和相关信息,引导市场对未来房价的预期,使市场预期与政府目标预期靠拢。最后,探索监管部门对金融机构信贷额度监管和窗口指导的制度化和机制化,让金融机构根据各地楼市状况和变化做出相机抉择。

首先,完善土地供应与楼市去化周期的挂钩机制。其次,建立金融机构的资金供应与住房市场挂钩的监管机制。再次,建立金融机构的资金供应与土地市场挂钩的监管机制。根据房地产内部及与宏观经济金融的关系,建立一套指标体系,然后根据监测和预判的市场变化程度,自动做出程度不同的机制化政策调整。

1.加快土地制度改革

当前,国内外宏观环境复杂、严峻且不确定性增加,楼市暗流涌动、复杂敏感,且存在多种风险和隐患,市场各方压力巨大,各种舆论甚嚣尘上,放松调控的呼声卷土重来,炒房、炒地蠢蠢欲动。课题组呼吁和建议:楼市调控不动摇,中流击水应从容。

第三,以智能化为目标,构建中国住房高质量的产品及产业体系。产品体系是各种各样的住房构成,包括户型大小并与此匹配的功能完善的程度等等。在智能化正在来临的时代,在中国迈向高质量发展的新时代,应该按照创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念,根据老市民和新市民,基本自住需求、改善型需求和合理的投资需求,日益增长的多样化的住房需求,发展绿色、共享、智能、健康的乐居、康居、安居、廉居等多样化、高质量的住房及相关的产品、产业和经济。为此,一方面对于依然需求巨大的增量、新建住房需要绿色、智能、健康、安全,另一方面,更大量的老旧住房面临着质量提升、功能完善的改造任务,也需要实现绿色、智能、健康、娱乐和安全的改造。这不仅促进中国城乡居民高质量的住有好居,而且能够对中国经济增长、转型和高质量发展做出巨大贡献。

坚持调控总的方向不动摇,根据市场环境,最大限度向市场主体施压。倒逼房地产企业转型(房企只到日子特别紧的时候才想到转型,日子一好全都转回来),让房地产企业做好过紧日子的准备并引导其主动寻求转型优化路径。倒逼实体经济回归实体,彻底防止经济地产化。倒逼地方政府改弦更张,退出土地财政,倒逼住户部门转型,转向实体产业和人力资本投资。

为防范预期不稳带来的连锁风险,应将预期作为房地产调控的重要观测和调控内容,高度关注、主动引导和有效稳定预期。要高度重视和研究宏观经济环境、房地产市场的变化,制度改革的推进和调控政策的调整,对市场预期的影响及其内在机制。针对可预判的事件及其影响,事前应主动采取若干具体有效的预防措施,最大化降低预期对事件的过度反应。针对不可预测的事件及其影响,事后应形成自动相应的引导和稳定预期的方案。

2.明确目标,把握节奏,保持韧性

4.妥善管理减弱预期的波动

要紧紧抓住房地产调控的最后机遇窗口期,坚持持续调控不动摇,绝不能“叶公好龙”,绝不能功亏一篑,绝不能前功尽弃。同时提升调控的艺术,把握好调控力度和节奏。

1.需要妥善应对宏观问题挑战

前移和聚焦房地产市场监管的重心。首先,将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。加快完善和充分利用已实现全国联网的不动产登记信息管理基础平台,结合用电和用水等数据测度房地产空置数据,利用互联网等技术和工具采集更多房地产大数据信息,完善房地产市场监测预警机制;重点建立房地产市场预调节机制。要求各地政府将分析和预测辖区住房供需及其发展趋势,并出台和动态调整调控预案作为重要工作,国家相关部门将此纳入监管范围,进行检查、抽查和监督。其次,将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。健全中央对地方土地供应市场的监督制度和机制,监督和考核城市土地供应计划及其落实;在已经建立的全国土地监测体系的基础上,对各地土地价格实行限制性监督,要求土地价格涨幅不超出当地人均收入的增幅。除了将超出增长幅度的土地出让金收益上缴中央财政,还要对地方主要负责人约谈和问责;最后,将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。继续健全金融监管部门间的制衡和协同机制,进一步强化和深化穿透式监管,严格实施金融监管的目标、责任、制度,做到“有责必问、问责必严”。继续扎牢金融监管的制度篱笆,堵塞各种制度漏洞,清理和查处房地产市场的违规融资,对违规将资金挪移到房地产的行为从严处罚。

住房制度是住房战略实现的重要途径,基于中国住房的主要矛盾是结构性问题,在“十四五规划”及未来一段时间,应加快住房的供给侧结构性改革,构建与需求结构相匹配的中国住房新体系,绘制楼市新基因图谱。主要有以下三个方面:

1.提升政治占位,凝集全社会强大共识

利用好战略机遇期,加快基础性配套制度的改革,引导房地产企业转型,引导实体企业回归实体,引导地方政府退出土地财政,引导住户部门转向实体产业和人力资本投资。

1.完善“一城一策”全国市场监管体系

首先,深化改革以重建市场信心。中国经济和城市化确实还存在巨大的潜力,制约潜力释放的主要原因是体制、机制,决定市场对中国经济信心的关键是市场化改革的深度和广度。全面深化改革,建立高水平的市场经济制度,不仅能够彻底释放巨大的潜力,更将重建国内外市场对中国发展的信心,改革力度决定国内外市场对中国经济和楼市信心的强弱。其次,需要妥善应对中美贸易摩擦。采取更加灵活、务实的办法,寻求贸易摩擦的逐步解决。同时,利用外部压力倒逼改革具体的制度,改善营商环境,转变经济结构,发展高质量现代经济。与此同时,做好防止意外事件冲击的各项准备。再次,需要妥善处理经济增速与其他方面的关系。我们认为:关于未来中国经济增长的底线考量有三条:确保经济增长不失速,确保失业率可承受,确保系统性风险不发生。在保证以上三点尤其是确保不发生系统性金融风险的前提下,可以进一步容忍经济增速下滑,以从容推进艰巨的结构调整任务。

准确理解“一城一策” 的内涵,“一城一策”本质特征就是“殊途同归”,即以“一城一策”的不同方法,实现“楼市稳定”的同一目标。正确处理“一城一策”的中央监管责任和地方主体责任的关系,过程不同与结果相同的关系,以及金融、税收等全国统一与行政调控各地差异的关系。

一、构建房地产与宏观经济的新型关系,稳步迈向高质量发展

将房地产调控上升到国家战略高度,房地产调控所调控的不仅仅是房地产,更关系整个国家的经济结构调整、产业升级、竞争制胜和长期繁荣。将房地产调控上升到政治高度,将各级政府及各部门切实执行中央楼市调控决策作为一个政治纪律,强化房地产调控的政治高压线。

三、坚持“一城一策”,完善调控机制

2.重塑房地产与宏观经济的关系

二、坚持调控不动摇,倒逼市场主体改弦更张

四、加快基础性配套制度改革,引导市场主体改弦更张

2.健全“一城一策”的住房、土地、金融的联动机制

第一,让住房回归到民生的初心、居住的功能。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,绝对不能再走用房地产短期刺激经济的老路。第二,让稳增长与稳楼市并进。支持新市民的刚性需求,支持城镇居民的改善性合理需求,构筑楼市稳定的基础。第三,促进房地产的转型升级带动整体结构的调整。通过房地产企业的转型带动整个产业的升级,通过房地产经济的转型带动整个经济结构的调整。第四,让房地产在调控中迈向高质量发展。在中国迈入高质量发展的新时代,住房也应该启动高质量发展的引擎。通过发展高质量的住房,既能满足人民追求美好生活的内在需求,也是化解风险、稳定楼市的需要,更是带动高质量的投资和消费,稳定经济增长的需要。

5.做好防控楼市双向剧烈波动预案

3.保持定力,把握力度,极限施压

2.规范并扩大市政债券融资

【编者按】

调控目标是确保房地产市场不出现大起大落,实现平稳降温。表现在价格上是稳中略降,不是平稳升温和稳中有升;把握节奏,是要在坚持调控不放松的基础上,根据情势的变化做出机制性的相机抉择,让市场在合理区间内上下起伏。保持韧性调控即机制化和制度化调整,逐步消减风险,既防止对政策不做相机调整,又防止对政策随意放松或者加码。

市政融资以房地产税作为重要条件,又是土地抵押和土地财政退出的重要条件。在基本成功实现地方政府显性债务的贷转债和继续清理隐形债务的同时。探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流,发行市政债券:填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口,开辟地方政府的公共服务和基础设施正规渠道。实现土地融资向税收收入和基础设施收益融资的模式转型。

五、加快住房供给侧结构性改革,绘制楼市新基因图谱

  大市评述

  文:明明债券研究团队  来源: CITICS债券研究